2023년 3월 29일자로 정부로부터 「내수 활성화 대책」을 발표했다. 이 안에 오피스텔 대출 완화 및 오피스텔 중과 예외에 대한 가능성을 명시하고 있으므로 해당 내용을 적어보고자 한다.
해당 내수 활성화 대책에는 주거용 오피스텔 규제 완화에 대한 내용이 담겨 있으며 요약하면 아래 두 가지가 완화될 것으로 보인다. 1. 오피스텔DSR산정완화
DSR의 개념에 대해 설명하고 싶다. DSR은 대출심사를 진행할 때 주택담보대출+차량할부금+기타신용대출 등 모든 대출의 원리금 상환액을 합산한 뒤 이를 개인 연소득으로 나눈 비율로 자신의 소득으로 부채를 감당할 수 있는지 보는 지표다.
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DSR은 그 값이 낮을수록 상환 능력이 높다고 본다.현재 오피스텔 대출 시 DSR은 1억원 초과 시 40% 한도 내에서만 대출받을 수 있도록 규제하고 있다. 이는 내가 빌린 돈 중 1년에 갚아야 할 원금+이자를 더한 값이 소득의 40%를 넘지 않아야 한다는 것이다. DSR은 대출 만기가 짧을수록 매년 갚아야 할 돈이 커지기 때문에 그만큼 대출 가능 한도가 줄어들게 된다. 오피스텔 DSR 산정 시 대출 만기가 8년으로 일괄 적용됐고, 이에 따라 대출 가능 한도가 줄어들면서 오피스텔 투자 수요가 점점 줄었다. 이에 몇몇 곳에서는 마피아 물량도 나오고 있는 상황이다. 그런데 앞으로는 오피스텔도 아파트처럼 20년, 30년 만기로 대출이 가능해진다.
아파트는 20년, 30년 만기로 대출을 받을 수 있는 반면 오피스텔은 8년 만기 일괄 적용으로 규제를 해 이는 역차별이라는 말도 많이 나왔다. 앞으로는 오피스텔도 아파트처럼 20년, 30년 만기가 적용돼 대출받을 수 있는 금액이 늘어난다. 2. 오피스텔 세금 완화(주택 수 제외 가능성)
오피스텔 투자가 정말 아이러니했던 게..청약할 때는 내가 오피스텔을 한 채, 두 채 갖고 있어도 무주택으로 보고 청약이 가능한 반면 세금을 낼 때는 내가 보유한 오피스텔이 모두 주택 수에 포함된다는 것이다. ●청약시 주택수 미포함, 세금납부시 주택수포함
여기에 취득세, 양도세 중과가 적용될 가능성이 있어 오피스텔은 인수 및 매각에 항상 신경 써야 하는 투자처였다.
오피스텔은 규정상 비주택으로 구분되는
비주택으로 규정된 오피스텔이지만 세금을 낼 때는 주택 수에 포함되는 아이러니한 투자처였던 오피스텔, 그러나 앞으로는 주거용 오피스텔에 한해 주택 수 포함에 따른 세금 문제가 개선될 전망이다.
만약 오피스텔이 주택 수에 포함되지 않도록 규제가 완화된다면..오피스텔 투자 수요는 자연스럽게 늘어날 것으로 보인다. 지금 가격이 밀리는 오피스텔이 꽤 있어 보이는데.. 이럴 때 구입하면 큰 수익을 낼 수 있지 않을까 싶다.
이렇게 오피스텔 대출 및 세금 완화 내용에 대해 적어봤다. 부동산 시장과 함께 전반적으로 경제가 얼어붙은 요즘 정부에서는 시장 활성화를 위해 여러 완화책을 내세우는 모양새다.만약 주택 수 규제가 완화되면 투자 수요는 증가하고 오피스텔 가격은 상승할 것 같다. 앞으로 발표될 완화책에 주목해야 한다.
